A szakemberek által használt 3 fő értékbecslési módszer
Az ingatlan valós értékét megállapítani nem könnyű feladat, ugyanis a környező ingatlanok ára alapján kikalkulált ár nem feltétlenül tükrözi az ingatlan valódi értékét. Noha nem véletlenül alakult ki konkrét szakág erre a feladatra, mégis sokan úgy vélik, laikusként is képesek elvégezni ezeket a számításokat, becsléseket. Ez azonban a legtöbb esetben nem így van. Egy értékbecslő alkalmazásával ráadásul nem csak pénzt és energiát spórolhatsz meg, de sok időt is, mivel a reális ár meghatározása nagyban felgyorsítja az eladási folyamatot.
Az értékbecslés három különböző eljárással is végezhető, attól függően, milyen típusú az ingatlanod és milyen céllal szeretnéd felbecsültetni. Ha ezek folyamatát megismered talán te magad is úgy véled majd, valóban érdemes ezt egy szakértőre bízni.
Piaci adatok összehasonlítása
Az egyik legaktuálisabb a piaci adatok összehasonlító elemzésén alapuló értékbecslési módszer. Az eljárás lényege, hogy az ingatlanpiac keresleti-kínálati viszonyainak elemzéséből a szakember meghatározza az ingatlan értékét. Ez akképp valósul meg, hogy az értékbecslő a helyszíni szemle során az ingatlan adatait, illetve dokumentációit alapul véve készít egy összesítést, majd ezt tapasztalatai és előzetes tudása alapján a jelenlegi ingatlanpiachoz és a környező ingatlanokhoz mérten összehasonlítja, majd megállapít egy reális árat.
Miért olyan fontos, hogy reális árat tüntessünk fel az ingatlanhirdetésben?
Ez két szempontból is megközelíthető:
1. Otthonodhoz személyes emlékek kötnek, így számodra több mint valószínű, hogy ingatlanod felértékelődik, ezáltal pedig a reálisnál jóval magasabb áron szeretnél megválni majd tőle. Ezzel az a probléma, hogy vagy többszörösen megnövekedik az ingatlan eladásának ideje, vagy éppenséggel meg sem fog történni, hiszen az érdeklődők csak egy túlárazott ingatlant látnak majd.
2. A másik kedvezőtlen helyzet, amikor a környező eladó ingatlanokat megfigyelve egy alacsonyabb értéket határozol meg, mint amennyit valójában képvisel az ingatlan. Ebben az esetben ugyan az eladás hamarabb megtörténhet, de ezzel egyidejűleg nagy valószínűséggel egy veszteséges eladást bonyolítasz le.
Hozzászámítás
A hozzászámításos módszer még bonyolultabb, mint az előző. Ugyanis ennek a módszernek a lényege, hogy a meghatározott értéket az ingatlan jövőbeni hasznából, és az ezek megszerzésének érdekében felmerülő költségek viszonyából határozzuk meg. Tehát az értékbecslő itt valójában azt vizsgálja, mekkora jövedelemtermelő képességgel bír az adott ingatlan.
Ezt az eljárást jellemzően lakások esetében szokás alkalmazni, hogy milyen időtávlatban hozhat hasznot, ha például kiadjuk albérletbe.
A nettó pótlási költségen alapuló érték
A harmadik módszer esetében a felépítmény nettó újraelőállítási költségének és az avulások általi értékcsökkenésnek a különbségét vesszük alapul, illetve a telek értékét is meghatározzuk: mérete, elhelyezkedése és egyéb tulajdonságai alapján, majd ezt hozzáadva állapítjuk meg az ingatlan teljes értéke. Ezt az eljárást elsősorban családi házak eladása, illetve értékellenőrzés esetében alkalmazzák a szakemberek. Illetve ez az értékbecslési mód általánosságban is hasznos lehet egy ingatlantulajdonos számára, hiszen képet ad arról, mely tényezők csökkenthetik ingatlana értékét a jövőben.
Az, hogy melyik értékbecslési módszerre van szükség, nagyban függ az ingatlan típusától is. Előfordulhat, hogy egy ingatlan jövedelemtermelő képességgel rendelkezett ugyan, de nem elérhetőek el megfelelő összehasonlítási adatok. Ekkor szintén nagy segítség, ha több éves tapasztalattal rendelkezik az ember.
Egy szó, mint száz, az értékbecslés nem könnyű feladat, pláne nem egy laikus számára, így ha te is ezt a többéves szakértelmet igénylő, hosszas folyamatot inkább egy profira bíznád, keress bátran, szívesen segítek!
